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[热点话题] 转贴有关盱眙楼市

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发表于 2020-3-10 20:52:18 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自 中国江苏淮安
浅谈盱眙楼市,你买房了吗?, g: X0 E) E# z$ t+ R7 J7 U
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首先从盱眙人口结构以及收入说起,(1)引用一段话开始“关于做好城乡社保宣传缴费工作的通知,城乡居民养老保险和医疗保险人口涉及群体庞大,统筹层次低,直接关系群众切身利益和社会和谐稳定。今年,我县有16万城乡居民养老保险和63万城乡居民医疗保险人将在9月到12月完成年度社保费缴纳”。请看下16万和63万两个数字,下文会引用到。$ s( h& U8 d: i9 ^- o5 N8 ?/ I
以上数字以及查阅相关资料可以得出一下数字:
# }7 F  g8 @* p) l& z1 v(1)在职企业职工人数约2万人(单位承担16%,个人承担8%,最低缴费基数3368)7 q; J6 J  ]* |% J. Y) g2 f% U4 T' O
自由职业者人数约4-5万人(以相关社保缴纳情况得出,2019年约7791.6元),60后-70后年缴纳的人很多,等待这5-10年之内,大部分人要退休。/ ]7 A4 {8 k: e3 l' z  p. e2 `
退休企业职工(领取退休金)约29000人
6 y+ D1 e% b# u0 E0 q7 m* G退休事业单位人数约11000-13000人7 q6 P& [# V- B6 f" D+ e, }
在职事业单位人数约11000-13000人; j6 {* V2 i* k% [+ Z( e! v
盱眙人口约80万人,可以看出盱眙在企业以及机关上班人数3万多人而已(工业不强,产业工人比较少)。
* r' f: D; v* L# y: L(2)63万这个数字告诉我们以下大概数据:我们都知道人口都要缴纳医疗保险,刚需中的刚需,80-63=17万,也就是说17万人要么是缴纳企业职工保险,退休职工,政府机关,外外出人口。17万-2万-(11000-13000)*2再减去自由职业者自己缴纳企业职工保险减去退休人数,最后大概还有10万人,请记住10万人,这个10万人应该缴纳了外地的企业职工保险,也就是清晰的告诉大家盱眙外出人口10万,基本上常年不在盱眙生活(这些人是年纪应该是20-50岁之间,典型的劳动力人口,产业人口)  E  m* T  H, L+ {. B* K# [
(3)16万这个数字也就是说60岁以上人口是16万,他们拿着150-300元每个月的养老金而已,现在的物价,这个钱确实不够用。清晰的可以看出有着固定收入的人口,16万60岁以上的人,2万人企业上班人数,29000退休职工加上机关单位人数(含退休)。(自由职业者、个体户、老板不在其中,)。% p" T6 q) z3 @2 R  ?( c4 X
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其次收入、物价、刚性支出。收入情况如上大家已经很清楚的看出来,收入上涨缓慢。物价:民以食为天,猪肉和通货膨胀的挂钩程度越来越高,食品支出较前几年上涨过快。自由职业者(5万人),预测19年社保支出7791,2020年8400, 2021年9000,**************,这样的社保支出,没有单位的话,全部个人承担亚历山大。
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再其次,国家层面,2015年去库存加上棚改,18线小县城房价翻番,房价一路飙升。
% [: D! n2 U0 P) L' y  Z" J最后,因城施策(盱眙篇)/ p# y3 L2 f* k4 A
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可签约套数3966,非住宅8764,已签约住宅70397.非住宅21797.
$ S5 z3 L' ~2 O" \下图最新几个月销售情况住宅
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9 R3 _$ B" U) N: r! n- Q+ w- ?9 B& i盱眙在售较大楼盘
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以上数据我们可以看出:在售楼盘以及可签约房子数量较少,去化周期较快,, O9 |/ M: \3 g5 F- X" P' N
房价高位运行,房价得到有力支撑。但是非住宅(所谓门面房)库存以及销售缓慢。/ V  O5 }9 S: D! R3 o$ C& _6 c

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& K/ ~0 H/ E, {0 T1 ?0 W& `个人见解:(1)非住宅(门面房)租金进一步下滑(极少数位置比如菜场、国贸头排缓慢上升),买卖有价无市,门面房套住一大批人。+ t5 [3 B8 j& G6 l
(2)商品房:现实篇进一步去库存,房价高位运行,可签约房子较少,可选择空间很小,观望情绪浓厚。受限于收入消费影响,短时间盱眙很少再有新楼盘上市(可供应土地较少)。
% C: j/ j! i; i5 F( I二手房有价无市,二手房小幅度降价出售,高位横盘。新房和二手房长期横盘,快的话2020年开始阴跌。
9 F2 H# I/ w7 Y# F3 C& C* J1 e, w从长远看,(5年-10年)用时间空间换取楼市调整,楼市进入长期阴跌。

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